Hur man undviker avtal som gynnar en hyresvärd
Det är absolut nödvändigt att du bara skriver ett leasingavtal med villkor du förstår. Om du inte är säker på den juridiska formuleringen i ett kommersiellt leasingavtal är det väl värt att få en advokat granska det med dig innan du skriver något. Här är några varningar för "röd flagg" som hjälper dig att känna igen en eventuellt dålig leasingavdelning.
En leasing i mer än två år
Att fastna med ett långsiktigt leasingavtal är en fruktansvärd börda för alla småföretagare. Om du behöver bryta hyresavtalet av någon anledning måste du fortsätta betala på hyran tills hyresvärden kan hyra utrymmet till någon annan. Eftersom du är ekonomiskt engagerad under leasingperioden har en hyresvärd inget incitament att försöka hitta en annan hyresgäst.
Under ekonomiska nedgångar är hyresvärdar desperata att hyra utrymme och kan försöka tvinga dig till ett leasingförpliktelse om 3 till 5 år. Gör det inte. Ett års leasingavtal med en bra förnyelseklausul är bäst i osäkra tider. Men om din hyresvärd inte tar ett års leasingavtal och du verkligen vill ha utrymmet, går du till ett tvåårigt hyresavtal - men aldrig för en längre tid. Ju längre du begår dig, desto mer begränsar du ditt företag när det växer upp utrymmet eller om du behöver en att byta plats av någon anledning.
Långsiktiga leasingförnyelseklausuler
Var försiktig med ett leasingavtal som kräver att du begår förnyelse av mer än två år åt gången. Om du inte redan är självförmögen rika gör du inte det. Ditt företag kan växa, du kan flytta, eller ens behöva minska. Ett inledande ettårigt leasingavtal med en förnyelseklausul om fem år är inte en bra affär för hyresgästen.
Du kommer att vara tvungen att flytta om ett år eller begå att stanna i rymden under en lång, lång tid.
Förnyelseklausuler som är oklara eller ingen möjlighet att förnya
Underteckna aldrig ett leasingavtal som inte ger dig möjlighet att förnya om du inte bara vill ha utrymmet tillfälligt. Förnyelsealternativ ska tydligt ange hur länge du behöver förnya hyran och den exakta ökningstakten i hyran om du förnyar.
Förverkande av juridiska rättigheter
I vissa fall kan ett avtal som pricker eller tvingar dig att ge upp vissa rättigheter inte vara verkställbart. Men varför ta chansen? Ge aldrig upp din rätt att vidta rättsliga åtgärder mot en hyresvärd.
"Du kan lita på mig"
Lita aldrig på en hyresvärd (eller listagent) som ber dig förlita dig på en muntlig transaktion och "lita på". Alla villkor i ditt leasingavtal ska vara skriftliga. Detta skyddar dig och din hyresvärd. En hyresvärd som säger "oroa dig inte, jag fixar alltid saker" men inte sätter i ett avtal vad de ansvarar för kommer inte att fixa något till din tillfredsställelse. Detta gäller också förnyelsebetingelser. Lita aldrig på löften för framtiden. Om du behöver förnyelsealternativ måste de absolut skrivas in i det ursprungliga hyresavtalet. Detta är ett företag. En hyresvärd som inte sätter ordentligt på sig är inte en bra affärsman.
Triple Net Leases
Om din hyresvärd ber dig att betala hyra, och hans skatter, hans försäkring och hans underhållsavgifter, gör inte det. Detta är känt som ett " triple net " (NNN) leasing och de favoriserar alltid hyresvärden.
Vaga och obegränsade avgifter
Vissa hyresvärdar kan försöka passera de direkta kostnaderna för stort gemensamt områdeunderhåll (CAM) och reparationer till sina hyresgäster. Alla CAM-avgifter du behöver betala ska anges i ditt leasingavtal. Du borde aldrig behöva betala "tillfälliga" kostnader eller "oförutsedda" kostnadsökningar. Detta inkluderar betalning av löner för hyresvärd eller fastighetspersonal eller entreprenörsavgifter, större reparationer eller renoveringar (du borde inte behöva betala för ett tak som plötsligt kollapser) eller en oväntad skatträkning för din hyresvärd.